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鄂爾多斯如何化解危機
來(lái)源：中國建設報 2012-08-29
土地市場(chǎng)的短期過(guò)度供應是造成鄂爾多斯危機的重要原因之一，下一步如何消化過(guò)剩的存量房、厘清民間借貸真實(shí)情況、通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈吸引人流和資金流，或成關(guān)鍵。
時(shí)隔一年，鄂爾多斯之前熱火朝天、隨處可見(jiàn)的造城熱潮，眼下卻很少見(jiàn)到，70%的房地產(chǎn)項目都處于停工狀態(tài)。一年的時(shí)間里，鄂爾多斯到底發(fā)生了什么？問(wèn)題的癥結或許需要追溯到更長(cháng)的時(shí)間維度。
如果把“四萬(wàn)億”和鄂爾多斯造城狂潮相關(guān)聯(lián)，或許有人覺(jué)得不匹配。其實(shí)不然。過(guò)去幾年由于煤炭市場(chǎng)很熱，地方政府累計了充足的財力。再加上“四萬(wàn)億”方案的刺激，以地方政府為主導的投資狂潮不斷被放大。
此次危機很重要的一個(gè)原因是土地市場(chǎng)的短期過(guò)度供應。鄂爾多斯的房地產(chǎn)用地指標占據了全內蒙古指標的一半以上�；A設施的大力度投資帶動(dòng)了地價(jià)的快速上漲，地價(jià)的不斷攀升又引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱潮。2010年，鄂爾多斯的開(kāi)復工量近2600萬(wàn)平方米，而同期的北京才3600萬(wàn)平方米。到了2011年，它的新建住房面積已超過(guò)2000萬(wàn)平方米。整個(gè)鄂爾多斯城區包含外地人口也就60萬(wàn)，而今年有近15萬(wàn)的外地人口離開(kāi)此地。如此一來(lái)，僅僅45萬(wàn)的人流難以支撐如此龐大的市場(chǎng)供應。此外，據介紹，之前鄂爾多斯的開(kāi)發(fā)企業(yè)不足百家，而過(guò)去兩年猛增至500家。這其中，許多開(kāi)發(fā)商對當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全陌生，只是手頭有占地款、拆遷款等資金，幾個(gè)人結伙也盲目加入了其中。
同為煤炭能源型城市，榆林神木的日子好過(guò)多了。一方面，神木處于“二山一川”的地理位置，兩側都是山，使其可供應的土地非常有限，再加上土地指標有限，即使發(fā)生市場(chǎng)泡沫也屬于可控范圍。另一方面，神木沒(méi)有嚴格執行國家預售政策，許多開(kāi)發(fā)商在房子沒(méi)有取得預售證時(shí)已經(jīng)賣(mài)出去了房子。當房?jì)r(jià)下行時(shí)，其實(shí)是讓所有購買(mǎi)人分擔了風(fēng)險。
從需求的角度而言，有兩個(gè)因素嚴重沖擊了鄂爾多斯市場(chǎng)：首先是銀行按揭的收緊。鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)95%的購房人是外地人，90%的購房人是按揭貸款。隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的持續，尤其是泡沫的不斷膨脹，銀行突然收緊按揭貸款。許多開(kāi)發(fā)商即使賣(mài)出去了房子，也拿不到按揭資金。其次是煤炭市場(chǎng)的低迷。隨著(zhù)實(shí)體經(jīng)濟的下滑以及國外煤炭的沖擊，鄂爾多斯的煤炭銷(xiāo)售不暢。許多煤廠(chǎng)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)。
供給的過(guò)度膨脹與需求的萎縮，使得房?jì)r(jià)開(kāi)始一路下滑。某郊區高端樓盤(pán)房?jì)r(jià)從峰值每平方米超過(guò)3萬(wàn)元的價(jià)格跌至1萬(wàn)元左右，上千億元的大樓盤(pán)冷清到只有10個(gè)人看場(chǎng)子的境況�？蛋褪�300萬(wàn)平方米的公務(wù)員小區，在市場(chǎng)價(jià)格每平方米8000元的時(shí)候許多公務(wù)員按照每平方米4000元的價(jià)格購入，現在市價(jià)已經(jīng)接近4000元甚至跌破4000元，退房事件不斷上演。
房?jì)r(jià)下行嚴重沖擊了民間借貸市場(chǎng)。政府的、銀行的、民間的錢(qián)，似乎都被凍結了！追根溯源，許多高利貸的最后一環(huán)都是房地產(chǎn)。有趣的是，個(gè)別借了高利貸的開(kāi)發(fā)商為避免形勢不可控，甚至把債權人明細在公安局備案。如此大規模的民間借貸風(fēng)波，卻沒(méi)有爆發(fā)大規模的群體性事件！原因有兩方面：一是民族性格的原因。相對于陜北民間資本投資的謹慎，鄂爾多斯人雖然投資冒進(jìn)，但危機爆發(fā)后更多的是寬容和忍耐。二是高利貸前期支付的利息已經(jīng)使相當部分債主收回了本金，這或許是更重要的原因。
目前，鄂爾多斯政府正在積極尋求危機化解之道，也進(jìn)行了許多實(shí)實(shí)在在的努力。一方面大批量回購開(kāi)發(fā)商的現房項目，改作公租房等保障房項目；另一方面，積極化解民間債務(wù)危機，尤其是三角債問(wèn)題。
針對鄂爾多斯的危機解決，筆者提出如下建議：首先，政府在未來(lái)五年內嚴格控制土地供應，給市場(chǎng)充足的時(shí)間來(lái)消化現有過(guò)剩的存量房；其次，增加鄂爾多斯危機嚴重性的透明度，讓外界真正了解這場(chǎng)危機及其帶來(lái)的嚴重影響，以尋求外部力量的支持。尤其要梳理清楚民間借貸的真實(shí)情況，努力化解民間債務(wù)危機；最后，通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的扶持，打造產(chǎn)業(yè)園區，以此吸引人流。人流和資金流才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的可持續支撐力量。而產(chǎn)業(yè)園區的方向并非現有的汽車(chē)制造業(yè)，更合適的方向或許是煤炭深加工產(chǎn)業(yè)鏈。 | 
